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买房得先注册公司?坪山潮商广场被指存猫腻

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  近日,读者陈先生(化名)爆料称,自己想购买位于坪山新区潮商广场的房子,但楼盘销售人员却告知,购买该楼盘,需注册公司,成为一名企业主,这让陈先生十分疑惑。

  潮商广场宣传语与商品房几无异,消费者难以辨别。深圳晚报记者罗远欣 摄

  潮商广场买个房要先办公司当老板

  律师称销售打法律擦边球

  近日,读者陈先生(化名)爆料称,自己想购买位于坪山新区潮商广场的房子,但楼盘销售人员却告知,购买该楼盘,需注册公司,成为一名企业主,这让陈先生十分疑惑。

  记者调查发现,潮商广场用地属于商业性办公、商业及公共配套用房建设用地,出售的是公寓类产品,注册公司销售等行为属于打法律擦边球,后续持有和转让等成本不低,业内人士提醒购房者谨慎购买。

  购房者:买房先当老板

  开发商可协助注册公司

  陈先生称他是从朋友处得知,潮商广场于5月28日发售,开盘推出了105套公寓,卖了近九成,且不限贷不限购不限深户,作为投资客的他不仅心动起来。6月1日下午,他来到潮商广场看了样板房。据陈先生描述,样板房与商品房一模一样,有厨房、卫生间、卧室,颇具居住规模。但由于地块属于商业用地,无法接驳煤气管道。

  销售人员也告诉陈先生,购买潮商广场的房子不能以个人名义,需要用企业名义。名下没有公司的陈先生犹豫了。销售当即帮他想了个办法,说可以协助他注册新公司,且不需要陈先生出任何费用。

  陈先生告诉记者,他后来给销售支付了两万元的定金,并注册了公司,将首付款存进了公司。

  由于陈先生还有其他物业,没有足够的资金付足全款,他便向销售询问了贷款事宜。销售人员告诉他,现场银行可提供贷款,首付只需三成。陈先生算了一笔账,虽然买房价格不高,但房子满三年后,每年都要缴纳0.84%的税费。一套100万的房子,一年就要缴纳8400元。且只要房子不卖出去,就得长期交税。如果要卖掉房子,下一任业主只能通过股权转让的方式获得房子,并且要付足全款。陈先生表示想退掉定金,潮商广场销售人员却告知他不能退还。

  律师:是打法律擦边球

  如转让将面临高额税费

  记者就此事咨询了广东金圳律师事务所王国强律师。据王国强称,通过注册公司售楼是为了绕过限购等政策办理房产证,打法律的擦边球。是“用一种合法的形式来掩盖非法的目的”,王国强提醒,虽然现在注册公司非常简单,公司没有业务进出也不会产生什么费用,但如果把房子挂在公司名下,日后过户时,需要缴纳高额的所得税。

  世联行市场研究部经理刘文春也表示,由于限购等原因,市场上确实存在通过公司名义购房的行为,虽然操作方式不违法,但是购房者需要慎重考虑到其中的成本,如果是自用,问题不大,如果决定转让,那么转让过程中的收益属于公司所得,将面临高额的税费征收。

  美联物业全国研究中心经理何倩茹提醒,潮商广场这类土地性质是写字楼的公寓,税费、电费等是跟商业走的,管理费也比较高,持有成本会高于住宅,购房者要谨慎选择。

  爆料:预售获批818套

  开盘只推105套制造“日光”

  据资料显示,潮商广场位于坪山新区坪山办事处中山大道以北、坪联路以西、锦龙大道以东。主要为商业性办公、商业及公共配套用房建设,共建设1栋23层商业办公楼、1栋29层商业办公楼及3层商业裙房。潮商广场是集商业、办公于一体的综合体,产品涵盖写字楼、商业和创意空间。

  另有业内人士爆料,潮商广场于5月26日获得预售许可证,获批818套,其中商业131套,写字楼687套。5月28日,潮商广场开盘,推出105套公寓,这做法有明显的设计故意制造“日光盘”等加剧供求紧张的捂盘惜售行为。

  6月3日,深晚记者来到潮商广场,并以购房者的名义询问销售人员,证实了陈先生的说法。但当记者表达想看样板房的意愿,该名销售人员称样板房正在维修,暂不能参观。潮商广场营销经理曹先生则告诉记者,样板房是由于渗漏问题正在维修。(记者罗远欣 实习生 文斐)

  先前报道

  办公楼变商品房 市民买一套房 还得顺便成"公司老板"

  涉事的潮商广场项目为商业性办公、商业及公共配套用房建设。

  购买一套房 顺便成为“公司老板”?

  商业用地配建楼盘只能出售给公司,记者调查发现有开发商为出售给个人帮个人注册空壳公司绕过政策限制,而购房者往往不知晓潜藏的缴纳后续相关费用的风险

  位于坪山新区的潮商广场从5月28日开始发售,然而,这一块本属于商业性办公、商业及公共配套用房建设用地,售楼时样板房却变成了商品房的设计,甚至还带装修,且为买房者提供规避限购的一条龙服务。

  记者暗访发现,客户一旦在该项目购房,皆自然而然成为“企业主”。此外,该项目于5月26日获得预售许可,获批818套,但在当日开盘仅推出105套公寓,涉嫌分批次推盘、故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的捂盘惜售行为。

  

  购房者:

  要做“老板”才能买房

  徐小姐在一家企业做营销人员,为了买房,她差一点就成为一家公司的“老板”。徐小姐称,上个月中旬,她从网上获悉,位于坪山新区的潮商广场将于5月28日开盘,这个楼盘不限贷不限深户。

  当天,徐小姐兴冲冲前往现场,并在销售人员的带领下看了样品房,初次感觉还不错,但当她准备下定时却发现,要在潮商广场购买房子,却不能用个人的名义,而必须用企业。“我自己就是一个打工的,名下哪里有什么公司?”正当徐小姐纳闷之时,销售人员给她支招,说可以协助她注册成立一家新的公司。

  “我花钱买房子,却还要经历多一个程序”,徐小姐称,销售人员的意思就是让她成为这家空壳公司的唯一股东,她控制这家企业,而企业又控制所购买的在潮商广场的物业,“听起来很不错的”。

   

  该项目的样板房与商品房无异。

  随后,按照双方的协定,徐小姐注册公司的所需成本,均由开发商方面负担,徐小姐只需要支付2万元定金,并在接下来配合财务公司将公司注册成立,就可以将首付款打入这个新注册的公司,“注册公司是免费的,2万元定金会计算入首付款的范围之内”。徐小姐需要做的就是将扣掉2万元定金的首付款,用个人的账户,转入这家自己名下企业的对公账户,再用对公账户将钱转入开发商的账号就可以了,徐小姐手头是没有产权证的,但徐小姐名下的这个新注册的公司却拥有物业。

  让徐小姐为难的是自己没有一次性购房的能力,销售人员又称现场银行的工作人员可以提供贷款,首付三成则可。

 

  

  可是,当徐小姐看了自己觉得心水的房子后,便在销售人员带领下预付了2万元定金。然而,当然付了定金后,向专业人员咨询情况,才发现购买房子的价格的确不贵,但在购房三年之后,徐小姐所拥有的企业每年却要缴纳0 .8%的税收,“企业注销不了,只能一直这样缴纳下去,而且这辈子都这样”。

  徐小姐苦笑,自己咨询过售楼人员,现在如果自己退掉房子,2万元定金是无法退回的,如果现在自己接受这一事实,无端成为一家企业的老板,但这家企业却不知道经营什么业务,一个季度还要报账报税,还要走交年度报表、做消防验收等程序,“除了要缴纳不少费用外,这样的皮包公司还不知道会不会让自己背上什么法律责任”。

  徐小姐称,这个项目在向客户推销自己房子时,却不断以商品房的模式进行推广。

  知情人:

  预售证发了却只推一部分

  走访中,有熟知该项目运作情况的内部人士透露,5月28日广场开盘时,该项目共推出105套房源,而开发商实际取得预售证共818套,当天却只推105套。

  “所谓的分批次推盘、故意制造‘日光盘’等人为加剧供求紧张的捂盘惜售行为再次出现”,知情人透露,该盘于5月26日获得预售许可,获批818套,其中商业131套,写字楼687套。开发商当日开盘仅推出105套公寓,主要以小户型49- 55平米为主,仅有17套大户型100平米,当天除小户型售光,剩余10套全是大户型,“开发商有的是房子,只是告诉大家接下来先推写字楼,不推公寓,时间没办法确定,很明显是一种捂房行为”。

  为什么一边协助客户更加便捷地买到房子,而一边又让一些客户买不到房子呢?该知情人分析,前期买到房子的人条件确实很宽松,无需深户、绕过限购,但后续会带来长期性的税务问题,而买不到房子的人会造成紧张的情绪,这也加剧了他们下定金购房的心理,“这是一种赤裸裸的捂盘行为,预售许可获批818套就拿出其中一部分出来卖,规土委规定领到预售证后10日内必须全部推出,为什么开盘就推出那么少”。

  坪山新区的潮商广场是什么性质的楼盘?南都记者从《潮商广场项目环境影响评价公众参与环保公告》中发现,该项目总用地面积15000 .25m2,总建筑面积108537.90m2,计容积率建筑面积81909.58m 2,规定计容积率建筑面积80250m2,核增建筑面积1659 .58m2;不计容建筑面积26628 .32m2,用于地下车库。建筑覆盖率49 .98%,绿化覆盖率30 .58%。

  从中不难发现,这个项目主要为商业性办公、商业及公共配套用房建设,共建设1栋23层商业办公楼、1栋29层商业办公楼及3层商业裙房。

  而实际上,潮商广场的微信公众号对外宣传,也自称该项目是集商业、办公于一体的综合体,产品涵盖写字楼、商业和创意空间。立驻坪山CBD核心位置,“为现代企业提供优质商务空间,开启商务资本流向的璀璨未来”。

  对于开发商涉嫌“捂房”问题,南都记者昨日上午10时许联系上潮商广场负责营销的负责人龙某,对方表示正在开会,一个小时后回复记者,而截至昨晚南都记者发稿,对方并未有任何回复。

  暗访:

  样板房与商品房无异

  6月1日下午,南都记者来到位于坪山新区潮商广场,此处位于坪山新区坪山办事处中山大道以北、坪联路以西、锦龙大道以东,随后,南都记者以投资客的身份进行暗访,接待南都记者的是一名劳姓销售人员。

  “星期六开盘,但已经卖完了,后面还会加推100个”,在第一次见到南都记者后,销售人员便开始介绍他们的楼盘如何紧俏,还是深圳市唯一一家采取这种方式进行售楼。

  “第一期早就卖完了,第二期开盘的时间还没定,很多客户已经争着要来买这里的房子,这样的房子就是要满足你们这样的投资客的需求,第二期肯定要比第一期贵两三千块钱”,聊天中,劳先生不断介绍潮商广场的诸多优势。而实际上,南都记者在售楼中心大厅看到的情况却与劳先生所描述的场景截然相反,整个大厅只有一张桌子上有购房者。

  随后,在劳先生的带领下,南都记者左转右绕,来到潮商广场提供的样板房,这是一套两房一厅的房子,内部装修与一般商品房无异。劳先生介绍,这些房子建筑面积100平方米,实用面积才70多平方米。“这种属于投资房,属于商住两用的,可以拿来做办公室,可以拿来住,我们配备了厨房和卫生间,公寓类式的,可以做三成首付,可以贷10年,不能贷30年”,劳先生如是说。

  在看完样板房后,另一名女销售人员朝劳先生走来,当着南都记者的面告知,另外两套房子也已经卖完了。尽管如此,劳先生还是跟南都记者介绍,用公司名义正常来说是不能贷款的,这边银行是政府跟他们协商好的,叫中小型企业总部基地,旁边全部都是写字楼,大概有28栋写字楼,“我们是首发项目,银行为了打响在坪山的名号,让银行过来帮忙做按揭,三成首付七成按揭”。

  “我们都是以家住的形式去弄的,相当于你买一套房子200万,60万的首付,月供1 .5万元左右,10年供完。”据劳先生介绍,购买这种房子,不限购不限贷不限户籍,“自己个人有房也能做,我们这是属于商业用地,它跟普通住宅是不一样的,但是100%都能住,办公自主两用,直接拿来家住也行,明年10月份交楼”。

  流程:

  从注册公司到办理贷款

  劳先生称,在这里购房只能以企业名义购买,“我们有专业的财务公司,他们是帮你注册的,我们帮给钱的,800—1000元,这是一个空头公司,用你的名字去做一个法人、股东,你全权拥有这个公司,但这个公司是没有任何财产的,你就用这个公司来买这个房子,这个房子就是你这个公司的唯一财产,你就是这个公司的唯一股东”。

  至于房子怎么卖?劳先生说:“比如你要卖给我的话,我就直接买你的公司,进行股权转让,房子就是你的,不用交契税、不用增值税、不用交个人所得税,很多老板都是以公司名义去炒房,你去看新闻就知道”。他表示,注册公司不复杂,有人代办,注册完了之后,会开一个对公账号。每月按揭多少钱,就往里面打钱就可以了。

  这样做会不会违规?“我们从这里到天虹、到坪山河,有30万平方米的占地,全部是公司名义买的,没有个人名义买的,不可能说企业拿一个小户型来办公,就是拿来给你们这些投资客投资用的,或者是想买房子住的”,劳先生如是说。

  随后,在劳先生的带领下,南都记者来到售楼大厅,在大厅的偏僻位置,是深圳市华美代理记账有限公司和中国工商银行坪山支行的工作人员,两家企业各自设点,一家负责帮助购房者注册公司,另一家负责帮助购房者办理贷款业务,对于劳先生所言,现场在两家办理业务均表示能够顺利实现。

  追问

  以公司名义购房后续需支付什么费用?代理公司:三年后须缴纳房产持有税

  现场办理业务的深圳市华美代理记账有限公司的负责人朱先生称,目前协助客户注册公司,跟潮商广场的备案价格是200元,后续的费用就由客户自己出,每个月的报账记账、执照年报的费用是200元/月,另外就是部分印花税,这块很少,假如公司注册资金50万元,也就250元。

  不过,在南都记者的追问之下,朱先生才称,在企业购房之后的三年之内,房产持有税是免费,但三年之后,就必须缴纳房子购买价格0.84%的房产持有税,也就说,一套200万的房子,一年需要缴纳16800元,分四个季度交。

  关于注册资本,朱先生称现在实行的认缴制,比如注册资本50万,分5年或10年投入,甚至是20年的投入都可以,“我这边写的都是2030年之前,如果想写2040年之前也可以,这个属于认缴,你在公司章程规定之前投入进去就可以”。

  “我建议他们都是写50万,一般小户型的房产,首付都有三四十万了,你每个月还要还房贷,一年后基本可以达到50万的注册资本了,如果在一年之后转让的话,你可能转让40多万,你就不用交个人所得税”,朱先生称。

  为何能够首付三成就购房?银行客户经理:属于企业购买办公厂房,不受限制

  中国工商银行深圳坪山支行客户经理李先生称,首付从公司账户上打给潮商公司,按揭款是由银行打给潮商公司,每个月要准时把钱存进公司账户,银行会从公司账户里面扣。

  根据央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,商业用房首付款比例不得低于50%,对于商住两用房名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行,李先生解释说:“这个东西我们既然能做就没关系,这个符合规定,对个人来说,你购买公寓性质的房子,是有五成的限制,但这个属于企业去购买办公厂房,就不受限制”。

  对皮包公司贷款买房,银行放款不忌讳?对此问题李先生说:“是啊是啊,但它也是个公司,到时候再提供一些每年的财务报表,找个财务公司就行了,股东是否深户都没问题,”“你如果已经签了预售合同,注册场地就是你买的那套房子”,李先生说,购房者只需提供新注册企业的一套基本资料、企业章程、财务报表、个人流水(法人)或股东的流水、公司账户的流水,“我们有一个考察资金流入量的要求,你付了首付款,基本就达到要求了”。

  这样的公司注册后一直不经营,会不会有问题?市场监管委坪山局:“只要没有违法经营活动,一般很难去管”

  这样的公司开了之后,一直不经营,会不会有问题?对此疑问,深圳市市场和质量监督管理委员会坪山监督管理局有关人士称,如果公司是在坪山或者深圳登记了,“一般市场监管部门收到举报,都会去看看是否有进行经营。”此外,市场监管部门也会进行检查,“如果证实企业实际上并不在注册地点进行正常经营,市场经营管理部门就会将企业移入异常名录”。

  “别人如果要跟你做生意,一查你的信用记录,如果到年度申报的时候,依然是在异常名录里面,就难以进行年报,肯定对企业的后续是有影响的,”据坪山监管局方面称,该异常名录在市局官网就可以查到的,如果下次再用公司名义购房,售楼单位就可以通过信用记录,确定房子是否销售给这家企业。

  此外,该负责人称,目前,市场监管部门所有查处的违规信息都会进行公示,而公司的股东也可以通过市局的网站查出来“以后办理其他业务也会相应受到影响,但实际上,它只要没有违法经营活动,一般很难去管”。

  说法

  广东宏尚律师事务所律师李志国:

  “这种行为涉嫌钻法律的空子”

  “这一块涉嫌钻法律的空子”,广东宏尚律师事务所律师李志国认为,这种行为从法律意义上讲是合法的,“现在很多人买房,都是注册一个公司,用公司的名义买房”,法人是可以贷款的,但这种行为,就是换一种方式躲避国家以及地方的限购政策,“限购政策针对的是个人,而不是法人”。

  关于贷款比例的问题,李志国认为这一块涉及银行的贷款审核体系,“银行有银行的规矩,能不能贷,贷多少比较安全?银行都有一个评估的体系”。“按照政策是只能贷款五成,人家愿意承担这个东西你就不好说,银行愿意承担这个风险,这是人家的内部事务”。(采写:记者周伟涵 摄影:记者 赵炎雄)